扛不过融资寒冬 近三百家中小房企破产
时代周报 蔡颖 发自广州
调控政策持续高压融资渠道全面收缩房地产行业尤其是中小房企进入三九严寒之际
一个残酷的事实是中小房企的抗风险能力普遍较弱流动性风险不断加大甚至部分中小房企深陷资金及债务危机的泥淖直至消亡时代周报登录人民法院网站截至7月21日 2019年全国有271家房地产企业发布破产公告
“自救”成为中小企业的年度关键词“今年二季度以来明显感觉到政策收紧与市场下行目前我最主要工作之一就是跟随领导四处筹钱即使资金成本在10%也可以接受”一位广州某中小型房企内部人士向时代周报袒露融资借钱是企业今年的头等大事上市也会提上议程
但“筹钱”并不容易从暂停部分房企境内ABS融资到严控房地产信托规模再到房企美元债发行遭遇压力今年二季度以来各个渠道地产融资均出现不同程度收紧
“目前开发贷的额度有限对借款的房企设立较高的门槛一般只有排名行业前30的房企才可以拿到我们银行贷款”一位招商银行客户经理向时代周报表示
不同规模的房企在融资成本上的差异在逐渐拉大7月9日中海发行了5.5年期的20亿港元及10年期4.5亿美元双币种固息高级债券规模合计约为人民币48.55亿元其中20亿港元固息债券利率约为2.9%创下同业最低利率而美元债券利率也仅为3.45%创中资房企债券发行利息成本最低也是中海历史上10年期债券最低利率
而就在三天后佳源国际控股发布公告称其向港交所申请批准2.25亿美元的利率高达13.75%
房企融资另一项重要渠道公司债的市场反馈也不太乐观“严格监管之后承销方受到较大影响最近帮一家中小房企对接公司债资金方票面利率超过7%但市场反应并不好还没找到资金购买方”一位从事债券融资的相关负责人向时代周报表示目前整体市场环境不太好所以特别看重房企的资质以及规模
屋漏偏逢连夜雨境外融资的蓄水池也在近期开始紧缩
7月12日发改委发文再添海外融资限制明确要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务在海外债务的债务期限信息资金负债结构等方面也有诸多管控
“发改委限制房企发行外债融资肯定会影响到香港上市房企因为股和债是上市公司进行融资的两条途径限制发行外债融资势必切断了其中的一条融资渠道无论是对于已上市房企的融资还是拟上市公司的积极性都会有消极的影响”苏宁金融高级研究员陈嘉宁向时代周报表示
目前的房企融资渠道主要有公私募等其中公司债和银行贷款对房企的门槛设置得很高对于大多数中小房企而言只能退而求其次选择信托
然而以信托为首的非标业务也被严格限制一位信托公司内部人士向时代周报证实近期银保监会约谈部分信托公司要求严控房地产信托规模而地产信托的进一步收紧对于房企而言最直接的影响就是中小房企只能被迫选择其他融资成本更高的渠道
在融资环境持续收紧下不少中小开发商开始将目光瞄向境外资本市场争相赴港IPO
从2019年1月以来共有8家房企和2家物业公司赴港上市其中仅有德信银城国际控股在一季度成功登陆港交所其余6家房企和2家物业公司均处于审核状态
“融资收紧条件下上市不失为中小房企输血的一条有效途径但是上市准入标准和成本较高可能成为中小房企通过上市融资的障碍”陈嘉宁向时代周报补充道
种种迹象显示房企赴港上市房企的步履正在逐步放缓海奥山万创国际和中梁控股均在5月出现上市申请“失效”的现象
提及上述房企申请失效原因陈嘉宁向时代周报表示港股实际上是“审核制”因此部分企业可能出于各种考虑仅仅公开了招股书6个月后显示“失效”后面还可以激活继续上市流程而失效的原因很多包括财务数据过期或者可能上市计划改变等
除了上市融资之外甩卖资产是最直接的变现方法不少中小房企都开始寻求项目股权出让
时代周报不完全统计截至7月22日2019年共计44条房地产项目转让信息5月中旬以来披露的转让信息达32条平均每2天就要转让1个项目
其中粤泰股份与隶属世茂房地产的五家子公司分别签署项目转让协议交易总计高达63.97亿元而阳光100转让卓星集团的金额也高达43.97亿元
从上市融资到甩卖资产甚至投资金融机构房企融资触角也在逐渐延伸根据乐居财经统计目前有22家房企参股传统金融机构涉及银行24家券商7家保险9家信托各1家共43家
同策研究院总监张宏伟向时代周报称：“参股银行并非能直接进行融资输血在过去的融资环境下可通过银行的理财产品借助资管计划等进行融资目前融资政策收紧此种做法能否执行尚待验证”
“银行放款是要符合一定标准的参股后对房企的信用评级提高是有帮助的评级提高以后更有利于他们融到更便宜的钱”艾振强补充道
事实上对于中小房企而言能够选择的融资渠道已经十分有限有部分企业也在寻找其他捷径“虽然监管层对于房企开展前端融资一直保持高压态势但可以先付地价款拿到土地证后再进行抵押融资”一位房企融资业务负责人向透露“按照最高融资下来自有资金比例仅占三成
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