赛博网上娱乐地产融资紧箍咒:未对信托一刀切 房企融资成本上升

  地产融资“紧箍咒”:未对信托一刀切 房企融资成本上升

  时代周报 杨静 发自上海

  连续熬了两个通宵后陈冬(化名)终于决定休息一小会时间已经是周一凌晨2点作为一家上市房企的融资部负责人他最近的工作时间一直从周一持续到了周日没有上班和下班之分

  房企的融资正在步步收紧特别是今年7月以来房地产境内外ABS等融资渠道趋严“倍感压力”陈冬对时代周报称尽管他预估完成今年公司的融资指标没有大问题但考虑未来的发展如何铺排资金越来越伤脑筋

  2018年下半年以来房地产市场的地价和房价的双双反弹成为了这一轮调控房地产融资的主要原因而对于房企来说资金如水水价却越来越贵

  从严的融资渠道已经让房企的融资成本进一步提高同策研究院数据显示6月房企融资成本已较高处于7%?8%

  “房地产作为资金密集型行业有着大量的资金需求” 陈冬对时代周报感慨有的资金成本都超过15%了但很多资方还是不愿意出钱

  7月初开始一些房企融资部门的员工发现此前信托公司“前融”业务已经被严控前融业务即在房企拿地阶段信托公司为其提供的融资服务这是近期监管层排查信托业风险的重点

  银保监会5月17日下发了《中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(银保监发〔2019〕23号以下简称23号文)中的规定

  23号文已经明确规定禁止信托公司向“四证”开发商或其控股股东资质不资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资;或通过股权投资+股东股权投资+债权认购应收特定资产收益权等方式变相提供融资;禁止直接或变相为房地产企业缴交土地岀让价款提供融资直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款等等

  “上述这些列举的变相融资手法均属于前融业务”陈冬对时代周报表示尽管监管层早在去年实施的《资管新规》中已经对通道和非标融资进行规范但仍有不少银行理财资金会违规通过信托通道为房企拿地融资输血

  违规集中在土地保证金配资和土地出让金配资上在这两大环节房企往往不符合信托公司的“432”要求即“四证”30%自有资金二级以上资质而部分信托公司便会设计出一些复杂的交易结构帮助房企在拿地阶段融资放杠杆甚至披上合规的外衣

  “这在行业中已经是普遍现象”陈冬认为操作手法一般包括明股实债(股权过户+质项目公司100%股权集团和实控人(部分机构还要求法定代表人)承担无限连带责任担保等等交易结构

  据时代周报的多方确认不合规的集合类地产信托计划正在被下架当中包括中信光大兴陇国投泰康信托等

  “去年下半年以来大量的前融项目集中在北京的几家信托公司中出现”信托人士李梦(化名)对时代周报介绍监管层需要加强房地产信托领域的风险防控

  从目前来看地产信托已经在信托市场占据重要位置根据普益标准数据今年上半年信托市场投向房地产领域的产品有2954款占比39.43%募集规模达4531.94亿元

  在过去的十年里信托业本身经历了三次较为明显的监管分别为2011年前后2014年前后和2019年三次共同点在于房地产信托增速进入高位的环境背景监管政策要求以控制规模和增速为核心出发点

  李梦对时代周报分析表示最严的调控力度在2011年前后:“当时直接暂停了部分信托公司的房地产信托业务而今年这一次以限制规模保证合规为主并非一刀切说明监管部门在严监管的同时给予正面引导”

  监管政策加码却并非全面停止房地产信托项目的募资据时代周报了解7月20日起已经有信托公司收到了监管部门新的放行标准通知能够满足如下条件之一的房地产信托业务报备会被放行:一是项目公司本身具有不低于房地产开发二级资质;二是项目公司不具有二级资质但直接控股股东(须持有项目公司50%以上的股权(不含50%)具有不低于房地产开发二级资质

  “这是对房地产信托准入标准更加规范和严格的表现”李梦认为一是融资主体层级提升后减少了违约的可能;二是将减少此前融资过程中房企项目公司眼花缭乱的股权结构减少未来兑付时候出现扯皮的情况;三是新标准等于监管层替信托投资人把了关推高信托产品的信用质量

  陈冬也向时代周报透露几家房地产信托增速不快没有收到窗口指导的信托公司近期也不断在跟他联系中按照这些信托公司反馈的信息一切趋于规范后当下也是开发地产客户的大好时机是信托公司真正凭实力拓客的时期

  “四证”齐全的房企旧改房地产信托基金REITs等等融资模式在未来竞争也会更加激烈

  不过监管层面已经对不规范信托融资开出了严厉的罚单这在此前并不多见以中融信托为例一天内被开5张罚单罚款总额210万元其中一项因开展房地产信托业务不审慎罚款人民币60万元

  信托违规“输血”被掐断的另一面房企融资已经趋严且更加规范

  值得注意的是在银保监会的23号文里还表示将严查银行业对于房地产行业宏观政策的执行

  例如资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场;表内外资金直接或变相用于土地岀让金融资;未严格审查房地产开发企业资质违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资等等

  在6月13日的第11届陆家嘴论坛上中国银保监会主席郭树清就表示过“要重视一些地方房地产金融化的趋势”

  时代周报多方确认监管部门已经在近期启动了对银行金融机构房地产表内外个人按揭贷款等房地产相关业务的专项检查

  另据陈冬透露已经有个别家拿地活跃但负债过高的房企进入了监管的注意名单一大表现是ABS的审核上有放慢的迹象当中有被明确禁止新增发行只允许借新还也有被警示发债风险处于额度控制范围的

  “对于房企融资部门来说眼下还在为如何提高评级或者保持之前的评级而头疼”陈东无奈表示从近期的情况来看尽管有房企获得AAA评级票面利率仅为8%但市场反应并不好

  但为了融钱部分房企不得不高息发行海外债据时代周报不完全统计7月以来超过15家房企宣布发行美元债券其中天誉置业和景瑞控股发行的三年优先票据票面利率已经超过12%

  这也引发监管部门的关注7月13日发改委官网发布了《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》(发改办外资〔2019〕778号以下简称“778号文”)其中提及境外美元债所筹的资金只能用于置换未来一年以内到期的中长期债务

  尽管778号文被视为是去年706号文的补丁文件但李梦对时代周报表示有两大信息需要重视:一是境外发债偿还境外债务就堵死了此前借外债偿内债的做法;二是资金只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债这对于之前发行中短期限美元债较多的房企构成一定的资金压力

  “债券到期后只能通过自有资金或者国内举债偿还债务像融创中国等房企在短期限的美元债存量余额上就较高”李梦表示

  不过在陈冬看来结合房企的融资结构看海外债融资政策收紧的整体影响较小“美元债融资并不是房企重要的融资渠道销售银行信贷才是更主流的方式”

  从数据上也可以看出根据Wind数据显示截至7月初中资美元地产债存量共有1627亿美元期限上1年以内地产美元债存量仅占2%而3?5年期则占存量的50%

  如何再融资事关房企的生存

  穆迪投资者服务公司最新发布的报告称收紧开发商境外发债和信托贷款相关规定对于中国开发商具有负面信用影响特别是流动性状况疲弱且经营规模较小的开发商因为此类开发商的融资渠道较弱在部署财务资源方面的灵活性也较差

  同样易居智库研究中心总监严跃进分析指出融资上的严峻形势将倒逼房企维护资金链安全的问题考虑到近期融资市场的降温和销售市场的降温房企预期会改变预计近期拿地会趋于保守

  “其实开发商对调控已经习惯了基本上大家都会做好现金流的管控控制好现金短债比”陈冬表示他也发现现在跟投资部负责拿地同事工作上的对接更加频繁公司内部对于地块利润的测算资金利率的计算都会更加精细

  在几乎所有融资渠道受到调控后加速销售回款成为开发商的重要资金来源

  7月18日阳光城在2019年年度投资者网上集体接待日的互动论坛上就明确回应表示公司今年经营目标致力于降杠杆以经营驱动发展加快回款来应对融资渠道调控政策

  另一家闽系房企营销部负责人告诉时代周报公司已经展开销售的抢收达到预售标准的项目也会尽早销售不会拖到金九银十“一是减轻融资收紧带来公司资金压力二是可以等待时机拿地”

  时代周报获悉已经有个别房企做了融资方案的调整比如寻求公司或者项目公司股权的继续质押甚至是出售;减少非标的融资寻求银行融资

  在长江证券首席经济学家伍戈看来控制房地产融资可从诸如房贷等的需求端入手对供给端未必要严格收紧

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