湖南搏彩老头广州商改住松绑:库存压力犹存 房企租售难选择

  广州商改住松绑 房企租售难选择

  时代周报 蔡颖 发自广州

  广州市对于租赁性住房的供给正在不断扩大

  7月16日广州市规划和自然资广州市住房和城乡建设局联合印发《广州市商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》(下简称《意见》)

  《意见》提出广州市内符合权属结构消防环保物业完善技术标准七大要求的非住宅存量用房可向有关部门申请改造租赁住房

  然而新政出台背后商办物业库存压力依然存在同时房企又迎来新的选择难题租还是售?

  针对此次《意见》的出台中原地产首席分析师张大伟认为一二线城市有大量的商业闲置这些产生的原因多样但从利用角度看将这部分房源改造成出租房源的确有利于缓解租赁房源短缺同时也减少资源浪费在租赁市场这种增量房源供应与自如等存量二房东改造对比增量更有利于平稳市场供需结构

  “商业办公等方面存在库存积压以及部分违规改造的可能通过因势利导有助于化解相关库存以及增加新的用途” 易居研究院智库中心研究总监严跃进向时代周报表示

  事实上此次《意见》提出背后广州商办物业的库存压力的确不容忽视譬如作为长租公寓的主要供应源之一广州公寓库存就一度高企

  2017年3月30日广州市政府办公厅发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》(下简称“330政策”)根据新政2017年3月31日零时起公寓销售对象仅限法人单位即只有企业才有资格购买公寓

  楼市限购进一步收紧使得公寓产品遭受重创数据显示“330政策”后20个月广州公寓成交月均值跌至6.7万平方米库存积压严重最高峰去库存周期达53个月

  就在去年底广州公寓市场迎来一次“松绑” 广州市住房和城乡建设委员会发布“1219商服政策”根据相关政策2017年3月30日前(含当日)出让的土地其商服类物业不再限定销售对象个人购买商服类物业取得不动产证满2年后可再次转让

  在政策的暖风下广州公寓市场逐渐解冻根据中原广州相关数据2019年6月去库存周期降至10.2个月;近7个月月均成交量维持在13.7万㎡的水位

  根据广州中原研究部统计数据“330政策”出台后广州有将近八成商服用地要求有一定比例的自持其中约四成要求自持比例在70%以上在后市广州新增商业供应将针对企业自用或出租这也意味着广州未来将有不少闲置类商服物业

  办公写字楼的消化速度也在逐渐放缓广州中原地产研究数据显示2019上半年广州写字楼共成交1561套面积达34.1万平方米 环比跌36%同比涨15%空置率较去年底微跌0.4%至7.55%天越秀商务区写字楼空置率分别上升至6.77.45%

  广州中原地产研究发展部指出随着新兴商务区项目扎推入市预期明年广州写字楼空置率将会抬头项目招租压力加大目前琶洲在建的商业项目超过25个总建筑面积超250万平方米其中有17个项目将于未来一年内封顶竣工预计将为市场带来160万平方米的新增供应

  除此之外新兴商务区金融城板块已有个别写字楼项目开始交付进入市场但由于板块商业配套尚未完善项目空置率仍然偏高

  值得注意的是《意见》规定如若商改租之后将不可出售而是直接变成出租房选择直接出售变现还是改造出租长期持有成为摆在房企面前的一道商业难题

  广州某中小房企内部人士向时代周报表示从商业角度来看出售的回报率肯定更高目前长租公寓租金上浮有限回款也很漫长但是具体来看如果那个地方商业写字楼做不起来那也只能考虑改成公寓来消化这些物业

  “由于一二线城市普通住宅的租金年回报率只有2%左右如此低的收益其实已经使得一批前期进入租赁市场的运营机构出现了严重的亏损个别企业甚至已经有了打退堂鼓的想法虽然“商改住”的优势办物业的成本要低于住宅但再叠加管理税费等等其综合盈亏平衡点还是比较高的至少可以肯定哪怕租金年回报到达4%―5%运营机构还是会亏损的甚至连财务成本都覆盖不了”地产行业专家邓浩志向时代周报指出

  广州万科某内部人士向时代周报透露目前万科内部即售商业业务和长租公寓泊寓业务是相互独立分开的没有业务交叉目前暂不会考虑将已经存量商业改造成长租公寓未来将持续关注后面的落地细则研究之后再进行下一步考量

  “在万科内部公司可以在公寓卖完之后再进行返租这符合长租公寓的经营逻辑而不是将要出售的公寓直接改造成长租公寓”上述内部人士补充道

  “对企业而言肯定是更倾向于卖因为拿地的时候企业肯定就是抱着商业销售的目的做长期租赁的话一看企业有没有公寓运营能力第二要看是否有相应的融资配套如果项目本身就是存量项目房企也有可能转让给其他愿意做租赁的企业来做” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向时代周报表示

  事实上此次新政的落地细则尚未明确要想完成商住改也面临着不少实际困难明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强向时代周报指出此前有房企将商场改造成长租公寓但效果并不好因为其空间格局形成了可以改造的空间并不大

  “商改住是有条件的建筑的安全结构要符合要求消防要达标然后还有6%的公共配套但从消防来看要求就已经很严格了因为住宅的消防要比商业高很多” 李宇嘉告诉时代周报

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